آشنایی با کارشناس ارزیابی ساختمانهای مسکونی در البرز
پیش از هر چیز نیاز است جهت ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری، تعریفی از ملک و املاک و انواع آن را داشته باشیم تا در زمان ارزیابی ملک و قیمت گذاری بر همین مبنا دچار خطا نشویم.
در این مقاله قصد داریم شما را با کار کارشناس ارزیابی ساختمانهای مسکونی در البرز و نمونه گزارش کارشناسی تفسیر عکس هوایی آشنا سازیم.
جهت بهره برداری از ادامه مطالب ذیل با ما همراه باشید.
ارزیابی ساختمان
دو عامل در ارزش گذاری یک ملک مؤثر می باشد که شامل دو بخش است: عرصه ملک و اعیانی ملک
هر چه از امتیازات، مستحدثات و قابلیت هایی که در یک ملک موجود است و می تواند جا به جا شود را می توان اعیانی نامید.
عرصه ملک
مهم ترین عامل در معین کردن قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن می باشد زیرا زمین مرغوب از لحاظ موقعیت و قرار گیری سبب ارزش افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و
اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند.
از نظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامتر ها و عواملی است که تأثیر گذارترین آن ها در موارد زیر ذکر شده است:
- احراز مالکیت
- نوع مالکیت
- وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
- امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
- ابعاد و اندازه ملک، به خصوص اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک).
- مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
- کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک می توان داشته باشد، ارزش آن متغیر می باشد.
- گذر های مجاور ملک و راه های دسترسی (چند بر بودن ملک).
- عرض گذر ورودی اصلی ملک
- مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
- بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی در سنوات آتی (میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)
اعیانی ملک
ارزش اعیانی (بنای) ملک یک عامل اساسی در تعیین قیمت ملک می باشد.
ارزش اعیانی ملک شامل عوامل ذکر شده ذیل است:
- هزینه های شهرداری که شامل هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه صدور پروانه،
هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض حذف پارکینگ، هزینه عوارض
کمیسیون های مختلف، هزینه عوارض پیش‌آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض آتش نشانی و فضای سبز و… - هزینه های احداث بنا شامل هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه های طراحی و تهیه نقشه های اجرائی، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات مورد نیاز، هزینه تأمین ماشین آلات، هزینه دستمزد، هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) برای تعیین مشخصات زمین
محل احداث بنا در پروژه های خاص، هزینه های حق الثبت صدور سند تفکیکی و دیگر
هزینه های متفرقه. - کیفیت بنای احداث: مشخصات معمار سازنده، نوع و کیفیت سازه و معماری بکار رفته، برند بودن ساختمان در مجتمع های بزرگ مسکونی، تجاری، اداری و…
کاربری های مسکونی
کاربری های مسکونی به شرح ذیل می باشند:
- زمین با کاربری مسکونی:
زمینی که در محدوده قانونی شهر و یا روستا واقع شده و هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته است،
ولی به سبب طرح های شهری امکان کسب مجوز ساخت واحد مسکونی از سوی شهرداری امکان پذیر می باشد را زمین با کاربری مسکونی گفته می شود. - کاشانه های مسکونی:
واحد های مسکونی که در ساختمان هایی شامل تعدادی واحد مسکونی هستند که دارای ورودی، راه پله، آسانسور، و پارکینگ و حیاط مشترک هستند واحد های آپارتمانی گفته می شود. - ساختمان های ویلایی:
ساختمان هایی که به صورت یک یا چند طبقه بنا شده اند و از نظر ورودی حیاط، تأسیسات و تجهیزات ساختمانی مستقل از هم هستند ساختمان ویلایی گفته می شود.
ارزیابی املاک
نحوه ارزیابی املاک و قیمت گذاری در کاربری مسکونی با توجه به توضیحاتی که ذکر شد به صورت موارد ذیل است:
- اراضی و املاک با کاربری تجاری:
اراضی و املاک با کاربری تجاری شامل انواع مغازه ها، رستوران ها، دفاتر ارائه دهنده خدمات مثل آژانس های مسافرتی و توریستی، فروشگاه های عمده فروشی و خرده فروشی و مانند آن این ها را در بر می گیرد.
محاسبه کاربری تجاری بر اساس داشتن سابقه تثبیت شده و یا مجوز و پایان کار تجاری می باشد.
معمولاً در زمان ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری زمین، زمین با کاربری تجاری حدوداً 3 برابر زمین های مسکونی قیمت گذاری می شود. - اراضی شهری با کاربری زراعی:
شهر هایی که قبلاً روستا بوده اند و بعد ها بزرگ شده اند، در مواردی اراضی ای که در آن ها محصولات زود بازده مانند صیفی جات، گندم و جو کشت می شوند در محدوده شهر قرار می گیرند. - اراضی شهری با کاربری کشاورزی: دو نوع زمین زراعی و باغ، زمین های این کاربری هستند.این نوع اراضی شهر با کاربری کشاورزی زراعی هستند.
- اراضی شهری با کاربری باغ:
شهر هایی که قدمت آنان زیاد است. بعضی اوقات شهر هایی که در توسعه جدید افزایش سطح پیدا کرده اند،
اراضی که دارای درختان میوه باشند را به اصطلاح باغ می گویند.
کارشناس ارزیابی ساختمانهای مسکونی در البرز
امروزه مؤسسات مالی و اعتباری، شرکت های بیمه، شرکت ها، مجموعه های اقتصادی و بانک ها که به صورت سراسری فعالیت دارند، جهت تعیین قیمت و ارزش گذاری وثایق خود از خدمات ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری استفاده می کنند.
دفتر کار شرکت یا هر مجموعه اقتصادی ملکی و یا استیجاری، برای درج در اسناد و دفاتر نیاز به قیمت گذاری و یا تعیین میزان اجاره می باشد.
در اکثر اوقات به خصوص به استناد قانون کارشناسان رسمی دادگستری در وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی، نهاد های عمومی غیردولتی و دیگر دستگاه های دولتی که
دامنه قانون بر آن ها مستلزم ذکر می باشد.
این دستگاه ها می بایست از وجود کارشناسان رسمی بهره بگیرند.
کلام آخر
ارزیابی ساختمان های مسکونی و قیمت گذاری بروز املاک در طی دهه گذشته از موارد قابل توجه تمامی بخش های اقتصادی بوده است.
ارزیابی املاک با توجه به گسترش و پراکندگی املاک در سراسر کشور دارای ابعاد وسیعی می باشد که نیاز بوده مناسب با موضوع هر یک و با توجه به مشخصات و مختصات مربوطه مورد توجه و اظهار نظر قرار گیرند.
جهت مشاوره با کارشناس ارزیابی ساختمانهای مسکونی در البرز و نحوه تفسیر عکس هوایی و ماهواره ای می توانید از طریق راه های ارتباطی درج شده در وبسایت با ما در ارتباط باشید.
تماس با ما
آدرس دفتر:
کرج – جهانشهر – بلوار مولانا – خیابان گلستان – کوچه بن بست گلستان یک – پلاک 30
شماره تماس دفتر:
تماس مستقیم با مدیریت ، مهندس بکتاش
بدون دیدگاه