سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

آشنایی با سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم حیاتی در حوزه املاک تجاری هستند که بسیاری از افراد در معاملات خود با آن‌ها مواجه می‌شوند، اما کمتر کسی به طور کامل از تفاوت‌ها و الزامات قانونی آن‌ها آگاه است. این دو حق، می‌توانند در روابط حقوقی میان موجر و مستأجر تأثیرات بزرگی داشته باشند و در صورتی که به درستی درک نشوند، منجر به بروز مشکلات و اختلافات حقوقی جدی شوند.

اگر شما هم به‌دنبال اطلاعاتی جامع و کاربردی در مورد این مفاهیم و چگونگی استفاده صحیح از آن‌ها در قراردادهای تجاری هستید، این مقاله به شما کمک خواهد کرد تا درک بهتری از سرقفلی و حق کسب و پیشه پیدا کنید و بتوانید تصمیمات هوشمندانه‌تری در امور ملکی خود بگیرید.

لطفاً جهت مطالعه و بهره مندی از محتوای پیش رو، با ما همراه باشید.

سرقفلی چیست و چگونه به وجود می‌آید؟

سرقفلی یکی از مفاهیم مهم در حقوق املاک تجاری است که در نظام حقوقی ایران پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به رسمیت شناخته شد. سرقفلی مبلغی است که مالک در زمان انعقاد قرارداد اجاره، بابت امتیاز استفاده تجاری از ملک، از مستأجر دریافت می‌کند. برخلاف گذشته که حق کسب و پیشه به‌صورت عرفی و بدون توافق مشخص بین طرفین ایجاد می‌شد، سرقفلی یک حق قراردادی است که تنها در صورت توافق کتبی بین موجر و مستأجر قابل شناسایی است.

سرقفلی معمولاً در املاک تجاری که ارزش تجاری خاصی دارند مطرح می‌شود؛ مثلاً یک مغازه در یک نقطه شلوغ یا معتبر شهری که به واسطه موقعیت جغرافیایی، مشتری‌مداری یا سابقه فعالیت اقتصادی، ارزش اقتصادی مضاعفی دارد. این مبلغ به عنوان بخشی از بهای شهرت تجاری محل، شهرت مالک، و ظرفیت درآمدی مکان به شمار می‌رود.

قانون جدید روابط موجر و مستأجر تصریح دارد که مستأجر در صورت پرداخت سرقفلی، هنگام تخلیه، حق مطالبه مبلغی معادل سرقفلی پرداخت‌شده (یا حتی بیشتر در صورت اثبات افزایش ارزش محل) را دارد. این موضوع تضمینی برای حفظ حقوق مستأجر در برابر تخلیه‌های ناگهانی یا قراردادهای یک‌طرفه است.

حق کسب و پیشه چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ حق کسب و پیشه یکی از مفاهیم قدیمی در حقوق ایران است که به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تعریف شده است. این حق، برخلاف سرقفلی که نیاز به توافق کتبی دارد، نتیجه استمرار و فعالیت اقتصادی مستأجر در محل اجاره‌ای است و به تدریج به‌صورت عرفی ایجاد می‌شود.

زمانی که مستأجر در یک ملک تجاری برای مدت طولانی فعالیت می‌کند، به‌تدریج مشتریان خود را جذب می‌نماید، تبلیغات انجام می‌دهد، با محیط اطراف پیوند می‌خورد و از این محل بهره اقتصادی می‌برد. این مجموعه از فعالیت‌ها باعث ایجاد حقی برای او می‌شود که به آن «حق کسب و پیشه» گفته می‌شود.
>اهمیت این حق در آن است که حتی اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، مالک نمی‌تواند بدون پرداخت مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه، مستأجر را وادار به تخلیه کند. این موضوع حمایت قانونی گسترده‌ای برای مستأجر فراهم می‌آورد، به ویژه در مواردی که سال‌ها در یک محل مشخص فعالیت کرده و اعتبار کسب کرده است.

میزان این حق توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود و به عواملی مانند نوع فعالیت، مدت اجاره، موقعیت مکانی، میزان جذب مشتری و رونق کسب‌وکار وابسته است. با این حال، اگر مستأجر برخلاف قرارداد رفتار کند (مثلاً تغییر شغل دهد، ملک را واگذار کند یا اجاره را نپردازد)، ممکن است از این حق محروم شود.

تفاوت‌های اصلی سرقفلی و حق کسب و پیشه

اگرچه بسیاری تصور می‌کنند سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم یکسان هستند، اما از نظر حقوقی و کاربردی تفاوت‌های اساسی میان این دو وجود دارد. نخستین تفاوت در مبنای قانونی آن‌هاست؛ سرقفلی با قانون سال ۱۳۷۶ و حق کسب و پیشه با قانون سال ۱۳۵۶ تعریف شده‌اند. این تفاوت در مبنای قانونی منجر به تفاوت در نحوه ایجاد، انتقال، پرداخت و آثار حقوقی این دو حق می‌شود.

سرقفلی یک توافق صریح و قراردادی است که در لحظه تنظیم اجاره‌نامه میان مالک و مستأجر مورد توافق قرار می‌گیرد و معمولاً مستأجر هنگام شروع اجاره آن را پرداخت می‌کند. اما حق کسب و پیشه ناشی از سال‌ها فعالیت مستمر مستأجر در ملک است که در گذر زمان به‌صورت عرفی شکل می‌گیرد، حتی اگر در قرارداد اشاره‌ای به آن نشده باشد.

تفاوت دیگر در نحوه انتقال این حقوق است. سرقفلی به‌راحتی قابل انتقال به اشخاص دیگر است، مشروط به رضایت مالک یا شرایطی که در قرارداد تعیین شده است. اما انتقال حق کسب و پیشه پیچیده‌تر است و معمولاً مستلزم اثبات سابقه فعالیت و کسب رضایت مالک یا صدور رأی دادگاه است.
همچنین در موارد اختلاف، اثبات سرقفلی معمولاً آسان‌تر است، چون در قرارداد ذکر شده است. اما اثبات حق کسب و پیشه نیازمند مستندات بیشتری است.

روند قضایی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

در مواردی که بین موجر و مستأجر درباره سرقفلی یا حق کسب و پیشه اختلاف پیش می‌آید، مستأجر می‌تواند با ارائه دادخواست به مراجع قضایی، حقوق خود را مطالبه کند. برای مطالبه سرقفلی، مستأجر باید ثابت کند که هنگام انعقاد قرارداد اجاره، مبلغ مشخصی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت کرده است. این موضوع معمولاً از طریق قرارداد رسمی، رسید پرداخت یا شهادت شهود قابل اثبات است.

دادگاه در صورت اثبات این موضوع، معمولاً با ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری، ارزش فعلی سرقفلی را تعیین می‌کند. در نهایت، حکم به پرداخت این مبلغ توسط موجر صادر می‌شود. در خصوص حق کسب و پیشه، فرآیند پیچیده‌تر است. مستأجر باید ثابت کند که در طول مدت مشخصی به‌صورت مستمر در ملک فعالیت اقتصادی داشته، برای توسعه کسب‌وکار تلاش کرده، و مشتریانی جذب کرده است. همچنین باید اثبات شود که فعالیت تجاری وی موجب ایجاد شهرت و رونق در ملک شده است.

در اغلب موارد، موجر برای تخلیه ملک باید دادخواستی به دادگاه ارائه کند. دادگاه با بررسی مدارک و دلایل، در صورت وجود حق کسب و پیشه، مالک را ملزم به پرداخت مبلغی مشخص به مستأجر می‌کند. این مبلغ نیز معمولاً با نظر کارشناسان تعیین می‌شود. بنابراین، آشنایی با روند قضایی مطالبه این حقوق برای طرفین قرارداد اهمیت زیادی دارد.

بیشتر بخوانید: تهیه نقشه UTM با مهر کارشناس رسمی دادگستری

پیشنهاد ما به شما

در نهایت، سرقفلی ، حق کسب و پیشه دو مفهوم مهم در حقوق املاک تجاری هستند که هر کدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند. درک صحیح این مفاهیم و تفاوت‌های آن‌ها می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و حقوق هر دو طرف قرارداد را حفظ کند. برای اطمینان از رعایت تمامی جوانب قانونی و جلوگیری از مشکلات احتمالی، مشاوره با کارشناسان حقوقی معتبر ضروری است.

در این راستا، مجموعه کارشناسان البرز با تیمی مجرب و متخصص در زمینه حقوق املاک، آماده است تا خدمات مشاوره‌ای و حقوقی دقیق و حرفه‌ای را به شما ارائه دهد و در حل مشکلات حقوقی شما در این زمینه کمک کند.